Eigentumswohnung, Reihenhaus oder Altbau
Was der Immobilienrechner für deine Kapitalanlage berechnet
Der Immobilienrechner von Immo-Rechner24 ist ein Renditerechner für vermietete Immobilien. Das Kalkulationstool läuft online im Browser und beantwortet zwei Fragen: Trägt sich das Objekt als Vermietung, und was bleibt dir Monat für Monat? Die Ergebnisübersicht (Cockpit) rechnet bei jeder Eingabe sofort mit.
Im Mittelpunkt steht der Cashflow nach Steuern pro Monat: der Betrag, der dir nach den laufenden Kosten, der Finanzierung und der Steuerwirkung bleibt oder fehlt. Diese Steuerwirkung ist eine Näherung und ersetzt keine Steuerberatung. Daneben zeigt das Cockpit die Bruttomietrendite und die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr. Zur Finanzierung siehst du Gesamtinvestitionskosten, Eigenkapitalbedarf und Kapitaldienst pro Monat, dazu das Jahr, in dem das Darlehen bei gleichbleibendem Zins voraussichtlich getilgt ist.
Der Rechner kalkuliert Kapitalanlagen, er ist kein Finanzierungs-, Budget- oder Wertrechner. Wie du die Mietrendite berechnen kannst, brutto wie netto, erklärt eine eigene Seite.
Rendite einer Immobilie berechnen: die 12 Schritte
Für die Rendite einer vermieteten Immobilie brauchst du Kaufpreis, Kaltmiete, Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Finanzierung und deinen Steuersatz. Ein Assistent führt dich Schritt für Schritt durch die Kalkulation. Die zwölf Schritte heißen: Objekt, Kaufpreis & Miete, Kaufnebenkosten, Investitionen, Finanzierung, Rate & Eigenkapital, Bewirtschaftung, Zinsbindung, Grundstücksanteil, Gebäude & Abschreibung, Steuersatz und Zusammenfassung.
In Schritt 3 „Kaufnebenkosten“ sind die Sätze vorbelegt; Makler, Notar, Grundbuchamt und Sonstige passt du selbst an. In Schritt 4 „Investitionen“ trägst du Maßnahmen direkt nach dem Kauf und geplante Sonderumlagen ein, beides erhöht deinen Kapitalbedarf. In Schritt 7 „Bewirtschaftung“ erfasst du das nicht umlagefähige Hausgeld, eine Rücklage für Mietausfall und deine eigene Instandhaltungsrücklage.
Schritt 9 „Grundstücksanteil“ und Schritt 10 „Gebäude & Abschreibung“ teilen den Kaufpreis näherungsweise in Boden und Gebäude auf, denn abgeschrieben wird nur das Gebäude. In Schritt 11 „Steuersatz“ ergeben Veranlagung, zu versteuerndes Einkommen und Kirchensteuer eine Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes. In Schritt 12 „Zusammenfassung“ wählst du das Jahr für die Hochrechnung, bis zu 59 Jahre nach dem Kaufjahr. Ab dem Pro-Tarif speicherst du dort das Projekt oder lädst den PDF-Report herunter. Was der Rechner insgesamt abdeckt und wo seine Grenzen liegen, zeigt die Übersicht zur Investitionsrechnung für Immobilien.
Für Privatanleger und für Makler
Als Privatanleger spielst du durch, wie sich der Cashflow bei einem höheren Zins oder einer niedrigeren Miete verändert, bevor du dich festlegst. Ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt und was du vor dem Kauf prüfen solltest, steht auf einer eigenen Seite.
Für den Beratungsalltag gibt es den Immobilienrechner für Makler. Im Business-Tarif nutzt du ihn als White-Label mit eigenem Logo: Dein Logo steht dann im Rechner und im PDF-Report.
Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor stehen derzeit im PDF-Report ab Pro. Was Gratis, Pro und Business beim Speichern, beim PDF-Export und beim eigenen Logo unterscheidet, steht unter Preise und Tarife.
Häufige Fragen zum Immobilienrechner
Ist der Immobilienrechner kostenlos, und brauche ich ein Konto?
Ja. Der Gratis-Tarif kostet dauerhaft 0 € und rechnet vollständig durch, mit Werbung und ohne Speichern oder PDF-Export. Beides gibt es ab dem Pro-Tarif für 49 € im Monat. Ein Konto brauchst du für jeden Tarif, auch für den kostenlosen, und du bestätigst dabei deine E-Mail-Adresse. Eine Kreditkarte ist für den Gratis-Tarif nicht nötig.
Worin unterscheidet sich ein Kapitalanlage-Rechner von einem Finanzierungs- oder Wertrechner?
Ein Finanzierungs- oder Budgetrechner ermittelt, welche Rate oder welcher Kaufpreis zu deinem Einkommen und Eigenkapital passt. Ein Wertrechner schätzt, was eine Immobilie am Markt erzielen könnte. Ein Rendite- oder Kapitalanlage-Rechner geht dagegen von einem konkreten Objekt mit Kaufpreis und Miete aus. Er prüft, ob es sich als Vermietung trägt, mit Bewirtschaftungskosten, Finanzierung, Steuerwirkung und dem Ergebnis pro Monat. Eine Wertermittlung ersetzt er nicht.
Wie belastbar sind die Ergebnisse?
Sie hängen vor allem an deinen Eingaben. Der Rechner liefert eine Modellrechnung, und die Steuerwirkung darin ist eine Näherung. Die Hochrechnung in spätere Jahre schreibt feste Annahmen fort und ist keine Vorhersage. Prüfe deshalb die wichtigsten Werte an den Unterlagen: die Miete am Mietvertrag, die Kaufnebenkosten am Kaufvertragsentwurf und an der Kostenschätzung des Notars, den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds an Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Zins und Tilgung am Finanzierungsangebot.